Geen bedenktijd bij koop bouwkavel en mondelinge koop bindend

3 dagen bedenktijd bij de koop van een huis

Bij velen van u zal bekend zijn dat particulieren een bijzondere bescherming hebben bij de koop van een bestaande of nieuwbouwwoning. Allereerst moet er schriftelijk een overeenkomst worden aangegaan (artikel 7:2 lid 1 BW) en na ontvangst van een getekend exemplaar heeft de koper drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 lid 2 BW). Wat is dit laatste ook alweer ?

U kunt als koper van de aankoop woning afzien doordat u zonder opgave van redenen binnen deze bedenktijd van 3 dagen de koopovereenkomst ontbindt. Dit betekent dat u als koper geen enkele verplichting meer heeft. Partijen kunnen van dit wettelijk recht niet afwijken. Dit is dwingend.

Geldt deze bescherming bij de aankoop van een bouwkavel ?

De casus

(i) De verkoper heeft een perceel te koop aangeboden op Funda. In de advertentie staat:

“BOUWKAVEL (…) voor het bouwen van een VRIJSTAAND WOONHUIS met BIJGEBOUW(EN). (…)”

(ii) Het perceel is krachtens publiekrechtelijke bestemming (mede) bestemd voor de bouw van een woning.

(iii) De koper heeft het perceel bezichtigd en op dezelfde dag  per e-mail een bod van € 550.000 uitgebracht.

(iv) De verkoper heeft het bod mondeling aanvaard. Daarna heeft zijn makelaar een conceptkoopovereenkomst aan de koper toegestuurd.

(v) Koper tekent niet en laat aan de makelaar van de verkoper weten dat hij afziet van de koop van het perceel.

(vi) Het perceel is aan een derde partij verkocht voor een koopsom van € 465.000,–.

Procedure

In een procedure vordert de verkoper veroordeling van de koper tot betaling van een bedrag van € 85.000. De verkoper stelt deze schade te hebben geleden omdat hij uiteindelijk het perceel voor  € 85.000 lager heeft verkocht en dit veroorzaakt is door koper. Koper stelt zich in deze procedure op het standpunt dat er sprake moet zijn van een schriftelijke overeenkomst, hetgeen niet het geval is.

Standpunt Hoge Raad 15 december 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1755)

De Hoge Raad ( onze hoogste rechter ) heeft geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet van toepassing is op een koopovereenkomst waarbij de verkoper zich tegenover de koper slechts heeft verplicht tot het leveren van een perceel grond.

Blijkens de parlementaire geschiedenis moet onder “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW worden verstaan: een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient (vgl. TK 23095, nr 5 blz. 8 en 12). Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een koop van een dergelijke onroerende zaak is beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning.

In onze casus is er enkel sprake van het leveren van een perceel grond (zonder woning) zodat koper niet te bescherming heeft van artikel 7:2 BW. De mondelinge overeenkomst is bindend tussen partijen zodat de koper de schade zal moeten betalen.